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李云亮說業主物權（續55）

美國法律如何規定：小區控制權屬于小區內的全體業主（18）

文/李云亮

繼續說，美國法律如何規定：小區控制權屬于小區內的全體業主。

為什么繼續說美國?

一方面，美國法這方面資料，我收集較為細致。講道理，總要指個活靈活現的參照物。美國就是中國現世的一個很好的參照物。

另一方面，美國法商品房業主的物權制度比較通俗易懂。那里總是用各種契約（合同）確定各種權利，活生生顯示業主的權利來源。適合解釋商品房業主的權利形成。

和美國法相近的商品房制度，在我國，是中國香港地區的商品房制度。中國香港地區的法律習慣源自英國法。英國法和美國法同屬一種法律習慣，統稱英美法。

必須清楚地指出，中國大陸（包括中國臺灣、中國澳門）的法律制度，屬于另一種法律習慣，統稱歐陸法或大陸法。

在不動產物權法問題上，歐陸法習慣“物權法定”。英美法習慣“約據定權”。歐陸法和英美法，二者法律習慣不同，無法同一而論。這個無法同一而論，全然顯示在中國大陸的建筑物區分所有立法歷史過程中。

中國香港地區的商品房制度是“約據定權”習慣。這不符合中國大陸的“物權法定”習慣。即使1980年8月，深圳特區成立，當時的深圳房管局所屬的深圳經濟特區房地產公司與香港妙麗集團合作開發深圳第一個涉外商品房小區——東湖麗苑；1981年，中國內陸的房地產開發商，在香港開發商的引導下，參觀了香港的商品房各種現實狀況，批量引進了香港關于商品房的各種法律技術和漢化術語，比如物業，業主等等……

但是，到1990年代初，中國大陸出現博士論文《現代建筑物區分所有權制度研究》（陳華彬著），莊閑和app到1990年代末，陳華彬博士參加中國社科院法學所編寫《中國物權法草案建議稿》，分工“建筑物區分所有權”一節共24條，陳博士依中國大陸的“物權法定”習慣，不得不去抄襲相同法律習慣的中國臺灣地區《公寓大廈管理條例》52條中的23條，自己加擬頭1條，完成24條法律建議任務。

香港地區也有相應的《建筑物管理條例》法例。陳博士無法引進香港法例。就是因為兩地法律習慣完全不同－－大陸地區“物權法定”；香港地區“約據(covenant)定權”。

由于中國大陸的房地產開發商在改革開放之初，學習和批量引進香港關于商品房的各種思想和主要概念，原基礎是“約據定權”。25年之后，中國大陸成立《物權法》“業主的建筑物區分所有權”法律制度，實行“物權法定”，就像一件不合體的衣服，披在業主身上不能方便地遮風擋雨。

“物權法定”這種法律習慣，使實施中的法律制度成為神神秘秘、先于人們感覺的存在。因此，解釋《物權法》很容易就成為專門學者的專利。別人不好插嘴。

其實，美國人購買和居住使用區分所有商品房，中國人購買和居住使用區分所有商品房，全世界其他國家地區人們購買和居住使用區分所有商品房，大家遇到的權利沖突和維權困境完全一樣。那么，《美國法律如何規定：小區控制權屬于小區內的全體業主》這種文章，使用“約據定權”英美法習慣解釋區分所有商品房業主的權利形成，反而更形象，更能貼近生活說明問題。

（未完待續）20171227